갭투자자에게 역전세가 위험한 이유(feat.전세가율)

 

 

​

집은 다양한 방법으로 구매할 수 있는데요. 목적에 따라서는 실거주와 투자 목적으로 나눠지고 그 2가지 목적에서도 각각 다양한 구매 방법이 존재합니다.

​

오늘 소개할 갭투자와 역전세 그리고 전세가율은 실거주가 아닌 투자를 목적으로 전세를 끼고 집을 구매했을때와 관련된 내용입니다. 갭투자는 장점도 상당하지만 역전세라는 녀석을 만나면 한번에 무너질 수 있는 아주 위험한 투자입니다.

​

그럼, 갭투자와 역전세는 무엇이고 왜 위험한지에 대해서 함께 알아보겠습니다.

​​

​

용어설명

갭투자, 역전세 라는 단어가 생소한 분도 있을 것 같아요. 그래서 특징과 장단점을 알아보기 전에 용어에 대해 간단하게 설명하도록 하겠습니다.​

​

갭투자

갭투자는 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(갭)이 적은 집을 고른 후에 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 얘기합니다.

​

전세를 새로 구해도 되지만, 이미 전세입자가 있는 주택을 매수하는 경우도 있습니다. 전세를 끼지 않고 대출을 일으켜 구매할 경우 이자 부분에 대한 부담이 있지만 전세를 낄 경우 이자가 발생하지 않기 때문에 이자에 대한 부담이 없습니다.

 

​​

​

전세가율

전세가율은 주택 매매가격에 대비한 전세가격의 비율입니다.

​

만약 주택의 매매가 10억이고, 전세가가 9억이라면 전세가율은 90% 입니다. 서울과 주요 수도권 도시의 경우 보통 전세가율이 낮은 편이고, 지방의 경우 전세가율이 높은 편입니다.

 

전세가율이 낮다는 "전세 보다 매매를 선호"

전세가율이 높다는 "매매보다 전세를 선호"

​

하는 경우가 많습니다.

​​

​

역전세

역전세는 전세 시세가 구 전세보증금보다 낮은 현상을 말합니다. 역전세가 발생하는 이유는 집값이 하락하거나 전세금이 인상되지 않았기 때문입니다. 역전세가 발생하면 집주인은 전세금을 돌려줄 여력이 없는 경우가 발생합니다.

​

​

부동산 시장

상황에 따른 패턴

 

갭투자는 상승기에 성행한다

출처: 블로그(원더풀원더님)

갭투자가 일어나기 위해서 기본적인 전제 조건이 있습니다. 전세가율이 높아야 하는데요. 매매가와 전세가가 차이가 안난다면 시장 분위기가 어떻게 됐든 갭투자는 가능합니다.

​

하지만, 투자자라도 분위기가 아주 엉망이라면 하고 싶을까요?

​

조만간 상승할 것이라는 '상황'과 '분위기'가 조성되야 투자자들은 움직일 겁니다. 가장 좋은 갭투자 타이밍은 하락안정기 입니다. 이 때 매매가는 그대로인데 전세가가 점점 오르는 시점이 최적의 타이밍이겠죠.

​

그렇지만 이 대다수의 사람들은 이 타이밍을 잡기 쉽지 않습니다. 저도 마찬가지고요. 제법 상승분위기를 타고 많은 사람들의 입에서 입으로 정보가 오가며 불이 막 붙었을때 갭투자자들이 뛰어듭니다.

​

그나마 초반에 뛰어 들어간 사람은 괜찮지만, 매매가도 고점이고 전세가도 고점인 폭등기에 뛰어 들어간 사람들에게 문제가 발생합니다.

​

​​

​

1번도 안한 사람은 있어도

1번만 한 사람은 없다

이런 표현 많이 들어보셨죠?

​

갭투자도 1채만 하지 않고 보통 여러채를 하는 경우가 많습니다. 아파트 1채를 갭투자 하는데 타이밍만 잘 맞으면 적게는 500만원에서 많게는 3천만원의 투자금이 발생합니다.

운좋으면 플러스피도 가능합니다. 이렇게 투자금이 많이 안들어가다보니 오를 것이라는 자기 확신과 수익률을 극대화 하려는 욕심 때문에 여러채 갭투자를 진행합니다.

​​

​

역전세_대재앙

자, 그럼 예를들어 보겠습니다.

 

• 매매가: 3.0억
• 전세가: 2.8억
• 갭차이: 2,000만원
• 5채 매입: 투자금 1억(세금 및 수수료 제외)

​

계산의 편의를 위해서 세금이나 수수료는 제외하겠습니다.

​

만약 폭등기에 위 사례처럼 1억의 투자금으로 5채를 매입했다고 가정해보겠습니다. 주택을 매입하고 하락기를 맞으면서 전세가가 2.5억으로 떨어졌다면 1채당 3,000만원 총 1.5억을 준비해야 합니다.​

​

1년~2년 안에

1.5억 준비할 수 있을까요?

​

​

만약 경기도 중심부나 서울이라면 사태가 더 심각할 수 있어요. 금액대 자체가 크기 때문에 하락하면 수억 단위로 보증금을 내줘야 할 수 있습니다.​

​

 

​

위 실거래가 표는 광교의 한 아파트 전세 실거래가 입니다.

​

22년 상반기까지는 분위기가 좋아 높은 가격에 전세거래가 됐지만, 22년 하반기부터 하락을 맞이하면서 2억~6억까지 전세가가 하락했습니다.​

​

평범한 직장인이라면

감당이 안될겁니다

물론, 상승기 초반에 구입한 분들은 수익권이거나 손해가 아니라면 당연히 매도할 겁니다. 문제는 폭등기에 구입한 분들이예요. 그때는 전세가도 높았지만 매매가도 높았기 때문에 감당이 안될겁니다.

​

위 표에서 최고가 찍힌 시기에 매매가 15.2억, 전세가 13.2억에 갭차이 2억 들여서 매수했는데 현재 매매시세 14억, 전세 시세 7억이라면?

​

1.2억 손해보더라도 팔아야 될 겁니다.​

​

 

​

실제 해당 아파트 22년 8월에 매매가 15억 정도였습니다.​

​

갭투자는 양날의 검

​

함께 보자!!