깡통전세 뜻과 하락장에서 위험한 이유

 

부동산 상승기가 끝나고 하락기에

접어들었다고 합니다.

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깡통전세 뜻의 단어는

부동산 상승기에는 잘 등장하지 않습니다.

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하락기가 되면 깡통전세 관련

기사를 자주 접하게 되는데요

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깡통전세 뜻과

왜 하락기에만 이러만 말들이 들리는지

정리해봤습니다.

깡통전세 뜻

깡통전세는 한문장으로 정리하면

전세금을 돌려받지 못하는 집입니다.

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왜 돌려받지 못하나?

전세금은 집주인이 2년간

보관했다가 계약기간이 끝나면

나갈 때 세입자게에 주는 것이아니고,

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보통은 다음에 들어올 새로운 전세입자한테

받아서 주기 때문에 그렇습니다.

 

내돈은 어딨나?

그럼 내가 처음에 내가 낸 전세금은

어디있느냐

그걸로 집주인은 전 집주인한테

잔금을 치뤘기 때문에

이미 없는 돈입니다.

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부동산 하락장에서(전세가가 떨어지는 상황)는

다음 세입자와는 이전 전세가격보다

싼 가격에 전세를 체결하기 때문에

돌려줄 돈이 없게 됩니다.

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하락분 만큼은 본인 돈으로 돌려줘야 하고

집을 팔아도 전세금을 받지 못하는

이러한 집을 깡통전세라고 합니다.

깡통전세 예시

A아파트 매매가가 5억원이고

전세가가 4.5억원이면

전세가율은 90%입니다.

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만약, A아파트와 같이 단지에 있는

B아파트가 4억원에 팔렸다면

전세가와 매매가가 역전되게 됩니다.

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그럼 A아파트의 전세가는 당연히

4.5억보다 낮아지게 될 확률이 높고

이렇상황에서 집주인은 세입자에게

전세금을 돌려줄수가 없습니다.

 

갭이 적으면 좋은거 아닌가?

부동산 투자를 할 때

꼭 봐야할 지표가 바로

'전세가율'입니다.

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전세가율이 높을수록

저평가라고 판단을 합니다.

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왜 저평가?

전세는 실거주 수요입니다.

실제로 거주하려는 수요는 많은데

(전세가가 높은데)

전세가 대비 상대적으로

매매가가 낮기 때문에 전세가와

매매가가 붙어서 갭이 작고

전세가율이 높아서

저평가라고 판단할 수 있습니다.

(물론 다른 지표도 살펴야 겠지만요)

갭이 작다면

상승장에서는 갭이 작으면

(매매가와 전세가 차이가 작으면)

소액으로도 아파트를 사도

전세가도 계속 올라가기 때문에

깡통전세가 될 확률이 낮습니다.

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반면, 하락장에서는 갭이 작으면

전세금을 돌려받지 못할 수도 있기때문에

유의하여야 합니다.

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그럼 뭘 보고 투자해야 하나?

모릅니다.

부동산도 그렇고 모든 경제문제가

그렇겠지만

단순히 지표1개로만 판단할 수 없는 시장이기

때문입니다.

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참고로, 22년 10월 현재

잠실주공5단지 전세가율은 17퍼센트,

대치동 은마아파트 전세가율은 33퍼센트입니다.

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실제 거주하려는(전세) 수요보다

향후 재건축으로 매매가가 상승할 투자 수요(매매)가

많다는 뜻으로 해석해 볼 수 있겠습니다.

 

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