1기신도시 특별법과 재건축 & 리모델링 전망

 

 

 

​

정부에서 1기신도시 개발에 대한 얘기가 지속적으로 나오면서 많은 사람들이 관심을 갖고 있습니다. 현재 1기신도시에 거주하는 실거주자 뿐만 아니라, 앞으로 거주 계획이 있는 분들, 그리고 투자자들까지 관심을 모으고 있는데요.​

​

1기신도의 유일한 단점

'연식'

이렇게 많은 관심을 갖는 이유는, 1기신도시가 경기도권에서는 서울 접근성이 가장 좋고 입지가 상당히 우수하기 때문입니다.

유일한 단점으로 꼽히는게 바로 '연식', 주택의 노후도 인데요. 오래됐다는 것만 빼면 입지는 경기도 최고로 평가받기 때문에 이 부분만 해결되면 서울 부럽지 않은 곳이 될 수 있기 때문이죠.​

​

 

그래서 정부는?

이렇게 많은 사람들이 관심을 갖고 있기 때문에 정부에서도 신경을 안쓸 수 없습니다. 왜냐하면 표를 받아야 하기 때문이죠. 1기신도시에는 상당히 많은 사람들이 거주하고 있고, 개발에 도움이 되는 대책을 마련해준다면 자연스럽게 표심도 따라가겠죠.

선거가 끝나고 계속 이어질지 모르겠지만, 그 전까지는 굉장히 획기적인 대책들을 발표할 것이라고 생각합니다. 그런 대책들로 시세는 상승할 것이라고 봐요.​

​

우려되는 부분은?

​

위에 잠깜 언급했지만 더 자세히 얘기하자면,

​

표심을 잡기 위해 다양한 대책을 내놓았지만, 선거결과가 대책을 내놓은 쪽이 아니라 반대쪽이 승리하거나, 선거 후 제대로 진행되지 않는다면 상승한 시세의 일정 부분 하락할 수도 있습니다.​

​

​

예전 GTX 호재로 단기간 크게 상승했던 지역들을 보면, 사업이 해지된 것이 아님에도 단기간 너무 큰폭의 상승으로 거품이 크게 가라앉은 사례가 있습니다. 호재가 있다고 상승하는 1기신도시에 진입할 분들은 이 점을 유의하셔야 합니다.

​

​

그럼, 1기신도시 특별법과 재건축 & 리모델링 전망에 대해서 함께 알아볼게요.

​​

​

 

1기신도시 특별법

(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)

윤석열 대통령이 '1기 신도시 특별법'의 연내 처리를 당부한 가운데 야당 역시 큰 틀에서는 공감하며 연내 특별법 통과가 가능할 것으로 예상되고 있습니다.

​

대통령은 지난 14일 열린 국무회의에서 "(1기 신도시 특별법)연내 통과될 수 있도록 국회에 적극적인 논의를 부탁드린다"고 얘기했다고 합니다. 이어 여야 모두 연내 처리에 긍정적인 반응을 보이면서 국회 국토교통위원회는 오는 22일이나 29일 법안소위에서 논의를 진행할 것으로 전망되고 있습니다.​

​

​

위 내용은 특별법을 요약한 부분인데요. 1개 항목씩 자세히 알아보도록 하겠습니다.​

​

1. 특별법 적용대상

노후계획도시	택지조성사업 완료 후, 20년 경과
	100만㎡ 이상의 택지
	단, 하나의 택지지구가 100만㎡ 못미칠 경우 인접한 2개 이상의 택지 면적이 100만㎡ 이상 가능

통상적인 시설물 노후도 기준인 30년이 아니라, 택지지구의 조성사업 완료 후 20년 이상을 기준으로 하기 때문에 개인적으로 많이 완화된 것이 아닐까 생각합니다.

​

그리고 한개 택지지구가 기준 면적 미달시, 인접한 택지지구와 묶어서 기준 면적을 충족하면 되기 때문에 면적에 대한 부분도 유리할 것 같아요.​

​

2. 추진체계

기본방침→기본계획→특별정비구역

• 기본방침은 국토부
• 기본계획은 지자체

​

누가 어떤 계획을 세울지도 중요하지만, 계획을 세울때 대빵(대통령 또는 집권당)이 누군지가 제일 중요할 것 같다고 생각합니다.​

​

3. 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원

• 대규모 블록 단위 통합정비
• 역세권 복합/고밀개발
• 광역교통시설 등 기반시설 확충
• 이주단지 조성

​

특별정비구역은 위와 같은 특례 및 지원을 해준다고 합니다.

​

눈에 띄는 것은 역세권 복합/고밀 개발 부분입니다. 1기신도시가 대부분 역을 끼고 있지만, 그 중에서도 역과 아주 가까운 곳은 용적률 인센티브를 받을 수 있지 않을까 생각합니다.

​

예를들어 비역세권 또는 그냥 역세권은 용적률 300% 적용받는다면, 초역세권의 경우에는 용적률 500%를 받을 수도 있겠죠.

초역세권이 비역세권이나 그냥 역세권보다 용적률 인센티브를 받을 가능성이 훨씬 높을 것 같네요.

​​

​

4. 사업절차 단축

 

• 재건축 안전진단 면제 또는 완화
• 용적률, 용도지역 등 도시/건축규제 완화
• 절차 간소화

​

얼마나 면제해주고 완화해줄지 하기 전까지 100% 확정짓기 어렵겠지만, 그래도 일반적인 재건축, 리모델링보다는 많이 단축 될 것 같습니다.

​​

​

5. 단일사업시행자, 총괄사업관리자 도입

단일사업시행자

일반적인 재건축 사업장의 경우, 1개 단지에 1개 조합이 있지만, 특별정비구역은 여러개 단지를 1개 조합(사업시행자)가 사업을 추진할 수 있게 한다고 합니다. (사업시행자 = 조합 등)

단지	기존	특별정비구역
A단지	A조합	통합 조합
B단지	B조합
C단지	C조합

​

총괄사업관리자 도입

불가피하게 단일사업시행자 제도를 하지 못하고, 다수 사업시행자가 사업을 시행할 경우, 여러 사업시행자를 관리하는 총괄사업관리자를 도입한다고 합니다.

​

그러니까 위 '단일사업시행자'를 못하고 여러개의 조합으로 나눠서 진행할 경우 이 조합들을 총괄해서 관리하는 '총괄사업관리자'를 두고 관리한다는 내용입니다.

​​

​

6. 이주대책 추진 및 지원

이주대책이란 지원을 해준다는 내용인데, 특별히 구체적인 내용은 없는 것 같아요. 이주비 얼마를 준다던지 그런 내용이 있을줄 알았는데 없습니다.

​​

​

7. 초과이익 환수 → 기반시설 재투자

특별정비구역에 대한 초과이익 환수에 대한 내용이 굉장히 애매합니다.

​

적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용한다고 하는데....

​

적정수준이 어느정도인지....애매하게 써놨네요....그래도 일반적인 환수금보다는 낮겠죠? 그래도 너무 큰 기대는 안하는게 좋을 것 같아요.

​​

​

'노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요내용은 여기까지 입니다. 큰 틀에 대한 내용은 있지만, 구체적인 내용은 모두 빠져 있어서 "언제, 얼마나, 어떻게" 에 대해서는 조금 더 기다려봐야 할 것 같습니다.

​

원본 파일은 아래 첨부하였으니, 필요한 분들은 참고하세요.

첨부파일

230207(석간)_노후계획도시_정비_및_지원에_관한_특별법_주요내용_발표(도시정비산업과).pdf

파일 다운로드

​​

​

1기신도시

재건축 & 리모델링

현재 1기 신도시 용적률 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 입니다.

​

분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높은 편으로 사업성에 대한 부분에서 애매합니다. 하지만, 향후 1기 신도시 특별법을 통해 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다면, 사업성이 높아져 재건축을 기대해 볼만 할 것 같습니다.

 

그리고 또 하나의 문제가 있습니다. 바로 초과이익환수제 인데요. 1기 신도시 특별법이 통과된다 해도 재건축초과이익환수제가 그대로 유지되면 부담금 등이 커지면서 조합원의 부담도 늘어날 것 입니다.

​

그럼, 재초환이 무서워 일부 조합원들은 재건축을 반대하며, 리모델링을 하자는 얘기가 나올 수도 있습니다. 그럼 갈등은 시작될 것이고 사업진행이 원활하게 되지 않겠죠.

​

재건축초과이익환수제는.... 참 없어야 할 제도 같은데....​

​

​

 

함께 보자!