DSR, DTI, LTV 용어 알기(Feat.dsr 규제 전망)

 

 

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작년부터 부동산 시장이 하락하면서 정부의 부동산 완화정책이 조금씩 나오고 있습니다. 부동산 완화책이 나왔기 대문인지, 바닥을 찍은 것인지 하락폭은 다소 둔화된 모습인데요.

 

대출에 대한 규제정책 또는 완화정책이 나올때마다 거론되는 용어들이 있는데요. 바로 DSR, DTI, LTV 입니다.

 

대출을 아예 못하게 막을 수는 없으니, DSR, DTI, LTV 조절해 대출을 받을 수 있는 규모를 줄이거나 늘리는 것인데요.

 

오늘은 대출과 관련된 중요한 용어인 DSR DTI LTV 에 대해 알아보겠습니다.

 

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DSR

 

DSR 이란?

Debt Service Ratio 라고 풀어 설명할 수 있으며, LTV(주택담보인정비율) 과 DTI(총부채상환비율)와 함께 나오는 대표적인 부동산 관련 규제책 입니다.

 

DSR은 총부채 원리금 상환 비율로 총 대출금액이 연간 소득에서 차지하는 비율과 DTI보다 더 까다롭게 기타 원리금을 포함하여 계산하게 되어 있습니다.

 

DTI은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격합니다.

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DTI

DTI이란?

대출시 연간 원리금 상환금액을 연간 소득 금액으로 따져서 소득의 일정 비율만 대출해주는 것을 말합니다.

 

예를들어 연간 소득이 4,000만 원이고 DTI 비율이 60% 라면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2,400만 원을 넘지 않는 한도에서 대출을 해준다는 것입니다.

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예를들어 볼게요!

 

대출자의 연간 소득이 6천만원이고 연간 주담대 원리금과 기타 대출의 이자 상환 금액을 합친 값이 3천만원일 경우 DTI 비율은 50%가 됩니다.

 

현재 투기지역과 투기과열지구에는 40%, 조정대상지역 50%, 그 외 수도권에는 60% DTI가 적용되고 있습니다.

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DSR vs DTI 비교하기

​구분	DSR	DTI
명칭	총부채원리금상환비율	총부채상환비율
산정방식	모든 대출 원리금상환액 / 연간소득	모든 주담대원리금상환액+기타대출 이자 상환액 /연간소득
활용	금융회사 여신관리 과정에서 다양한 활용방안 마련	대출심사시 규제비율로 활용

DSR과 DTI의 차이는 '기타 대출'의 이자상환액만 포함시키는지 아니면 기타 대출의 이자 및 원금 상환액도 포함시키는지에 차이가 있습니다

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LTV

LTV란?

주택담보대출비율은 은행들이 주택을 담보로 하여 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정합니다.​

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예를들어보면,

 

시가 3억 원짜리 아파트의 LTV가 70% 라면 최대 2억 1천만 원까지 대출을 해준다는 의미입니다.

 

그러나 금융권에서는 혹시 모를 경매시에 소액임차보증금이 우선되므로 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 난 금액을 실제 대출해주는 경우가 있습니다.

 

비율 비교하기

 

출처: 블로그(베리의 꿀팀저장소)

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DSR 계산하기

DSR 계산하는 방법은 복잡해 보이지만, 꽤나 간단합니다.

DSR 40%를 적용해, 연봉 1억을 받는 사람을 예로 들어볼게요.​

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연봉1억원 / DSR40% = 4,000만원

즉, 1년간 모든 대출의 원금과 이자 상환액이 4,000만원까지 제한된다는 얘기입니다.

 

1년이니까 12개월로 나누게되면, 한달에 원금과 이자 지출이 333만원을 넘으면 안되겠네요.​​

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DSR 계산기 활용하기

DSR 계산기를 인터넷 상에 검색하면 꽤 많이 나오는데요. 그 중에서 제법 상세히 나오는 DSR 계산기가 있어서 링크 첨부합니다. ​

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DSR 계산기

DSR 계산기 DSR 계산법, 차주단위 DSR 40% 대출한도 계산하기 DSR 계산기 청약 캘린더 실시간 검색어 DSR 뜻 DSR이란 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율로 개인의 연봉에 따라 달라집니다. 페이지 주소가 변경되었습니다.

dsr.vercel.app

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위 사진과 같이 연봉과 구입하려는 주택의 매매가격, 그리고 기존에 가지고 있는 대출에 대한 정보를 입력하면 새로 구입하려는 주택의 대출 한도가 얼마까지인지 계산해 줍니다.​

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스트레스 DSR

도입 가능성

스트레스 DSR 정책의 도입은 가계부채 관리 강화와 금융 시장의 안정성 제고라는 두 가지 주요 목표를 달성할 것으로 기대됩니다.

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이 정책을 통해 대출 한도를 보다 엄격하게 제한함으로써, 차주들이 과도한 부채에 빠지는 것을 방지하고, 금융기관의 리스크를 최소화 시킬 수 있을 것 같습니다.

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스트레스 DSR은 차주의 상환 능력을 보다 현실적으로 평가하여, 금리 상승이나 경제 불확실성 속에서도 대출자의 재정적 안정성을 유지할 수 있게 할 것이라 생각됩니다. 이는 특히 금리가 높아지는 시기에 대출자가 겪을 수 있는 재정적 부담을 완화시키는 데 중요한 역할을 합니다.

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